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LMNP : comment peut-on calculer son amortissement ?

Réduisez vos impôts grâce à la déduction de l’amortissement de votre investissement locatif ! Vous pouvez même les supprimer pendant une certaine période, l’excédent de l’amortissement étant reportable les années suivantes. Pour rappel, on parle de LMNP dans le cadre d’une location meublée. Il s’agit par ailleurs d’un amortissement comptable dont la déduction s’opère sur le plan fiscal.

Il n’y a donc pas de décaissement comme dans le cas des autres charges déductibles telles que les frais d’acquisition, les intérêts d’emprunt, les travaux de rénovation, etc. Attention, l’activité ne doit pas être déficitaire afin que l’amortissement puisse alléger votre charge fiscale. Zoom sur le mode de calcul de cet amortissement.

Qu’est-ce qu’un amortissement comptable ?

Rappelons avant tout de quoi il s’agit. Dans le cadre de la location meublée, deux grandes familles d’actifs subiront l’amortissement comptable : l’immobilier et le mobilier. L’amortissement est ainsi défini comme la dépréciation de la valeur de ces biens au fil des années. Ainsi, un bien immobilier peut être amorti sur une période moyenne de 30 à 35 ans par exemple, voire plus, tandis qu’un bien mobilier n’enregistre une perte de valeur que sur une assez courte durée, de 5 ans à 10 ans maximum. On parle généralement de dotation aux amortissements.

Les revenus locatifs perçus par le loueur seront donc diminués de ces dotations, lesquelles pourraient être supérieures au montant de ces loyers annuels. D’où le report de l’excédent sur l’année suivante et ainsi de suite jusqu’à ce qu’il n’y ait plus d’amortissement à déduire. C’est grâce à cet avantage comptable très attractif que le loueur en meublé pourra par conséquent échapper au paiement de son IR et de manière légale pendant plusieurs années.

Quelques mises en garde

Rappelons néanmoins que le loueur devra être soumis au régime réel afin que ces dotations puissent être déduites de sa charge fiscale. Comme nous l’avons cité plus haut, les amortissements ne peuvent s’appliquer si l’activité enregistre un déficit. Pendant les deux premières années, le remboursement des intérêts qui alourdissent les charges va provoquer un déficit, les loyers perçus étant dans inférieurs à ces charges pendant cette période. C’est à partir de la troisième année que l’activité commence à enregistrer un certain bénéfice : la déduction de l’amortissement sera effectuée à partir de cette période seulement. Les dotations vont alors amoindrir les bénéfices et par conséquent effacer l’imposition du loueur.

Amortissement linéaire

Les dotations auront toujours la même valeur pendant la durée de l’amortissement, il s’agit en effet d’un amortissement linéaire. En ce qui concerne l’immobilier, voici les éléments qui seront amortis séparément : le gros œuvre, le second œuvre et la toiture entre autres. Le mobilier quant à lui est aussi amorti selon son propre taux et sa durée. En résumé, voici les taux d’amortissement et la durée pour chaque élément :

  • Gros œuvre (35 ans à 70 ans avec un taux moyen de 1.25%)
  • Aménagements extérieurs (15 ans - taux de 7%)
  • Aménagements intérieurs (12 ans - taux de 8.33%)
  • Toiture (25 ans - taux de 4%)

En ce qui concerne le terrain, il ne perd jamais de la valeur et donc ne sera pas amortissable.

Dans quels cas la déduction de l’amortissement ne peut être appliquée ?

Si le loueur est soumis au régime Censi-Bouvard, la déduction des dotations ne peut être réalisée. Il en est de même s’il est soumis au régime micro BIC. En clair, les recettes locatives doivent être supérieures à 70 000 euros par an afin que le loueur profite du régime réel qui donne lieu à la déduction de ces dotations.

Les spécialistes sur defiscalisezmoi.com vous détailleront les caractéristiques de ces régimes ainsi que les autres possibilités de défiscalisation.

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