Les revenus locatifs perçus par le loueur seront donc diminués de ces dotations, lesquelles pourraient être supérieures au montant de ces loyers annuels. D’où le report de l’excédent sur l’année suivante et ainsi de suite jusqu’à ce qu’il n’y ait plus d’amortissement à déduire. C’est grâce à cet avantage comptable très attractif que le loueur en meublé pourra par conséquent échapper au paiement de son IR et de manière légale pendant plusieurs années.
Rappelons néanmoins que le loueur devra être soumis au régime réel afin que ces dotations puissent être déduites de sa charge fiscale. Comme nous l’avons cité plus haut, les amortissements ne peuvent s’appliquer si l’activité enregistre un déficit. Pendant les deux premières années, le remboursement des intérêts qui alourdissent les charges va provoquer un déficit, les loyers perçus étant dans inférieurs à ces charges pendant cette période. C’est à partir de la troisième année que l’activité commence à enregistrer un certain bénéfice : la déduction de l’amortissement sera effectuée à partir de cette période seulement. Les dotations vont alors amoindrir les bénéfices et par conséquent effacer l’imposition du loueur.
Les dotations auront toujours la même valeur pendant la durée de l’amortissement, il s’agit en effet d’un amortissement linéaire. En ce qui concerne l’immobilier, voici les éléments qui seront amortis séparément : le gros œuvre, le second œuvre et la toiture entre autres. Le mobilier quant à lui est aussi amorti selon son propre taux et sa durée. En résumé, voici les taux d’amortissement et la durée pour chaque élément :
En ce qui concerne le terrain, il ne perd jamais de la valeur et donc ne sera pas amortissable.
Si le loueur est soumis au régime Censi-Bouvard, la déduction des dotations ne peut être réalisée. Il en est de même s’il est soumis au régime micro BIC. En clair, les recettes locatives doivent être supérieures à 70 000 euros par an afin que le loueur profite du régime réel qui donne lieu à la déduction de ces dotations.
Les spécialistes sur euodia.fr vous détailleront les caractéristiques de ces régimes ainsi que les autres possibilités de défiscalisation.